분당판교미래전략연구소


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내집인데~10년 공공분양임대아파트2

김찬훈
2020-06-11
조회수 639

분양전환, 모집공고 당시 주택가격으로

그 동안 한 차례의 정책간담회를 비롯해 관련 주민모임을 10여 차례 이상 개최한 결과, 내 생각은 명확하다.

「임대인(건설사)들은 2006년 분양 당시의 주택법 및 공급규칙과 임대주택법 등 법규에 따라 소유권 이전을 하지 않고 있다」는 것이다. 또한 「소유권 이전을 위한 주택가격 즉, 분양전환가격은 현재 감정가를 초과해서는 안 되는 분양 당시의 주택가격이다」라는 점이다.

당시 임차인들은 2,000대 1을 훨씬 넘긴 일반 분양아파트에 당첨되지 못하고 이 「10년 후에 분양이 예약된(정해진)」아파트의 「청약에 당첨」되었다. 임차인들은 청약에 당첨되자마자 청약저축이 상실되며, 표준임대료에 재산세, 종합토지세 등 제세공과금이 포함되었다.

주택공급에 관한 규칙 제2조13호에 따라 당첨자의 지위를 가진 임차인들은 본계약(소유권 이전)을 예약하는 것이고, 본인이 포기하지 않는 한 약속된 시점에 소유권을 이전해 줘야 한다.

물론 소유권 이전 시 「금액」이 문제되고 있긴 하지만, 일단 당첨에 따라 분양된 아파트이고 소유권은 이전되어야 하는 점은 틀림없다. 이 금액 즉, 소위 「분양(전환)가격」이라는 것은 소유권 이전(매매) 시 지급되어야 할 주택가격이다.

그런데, 이 금액, 즉, 분양(전환)가격과 관련해서 정말로 누가 봐도 좀 석연치 않은 구석이 있다.

분양전환가격과 관련돼 임대차계약서 말고 법규상의 규정이 엄연히 존재한다. 특히 대방, 부영, 모아, 진원 등 민간건설업체의 경우 더욱 분명하다.

2006년 분양이 실시된 이 아파트는 임대이긴 하지만, 이미 10년 전 주택공급에 관한 규칙에 따라 「당첨(분양)」된 아파트이다. 민간건설사와 임차인 사이에 분양확정약정서와 특약사항으로 이미 분양주택임을 명시했고, 분양전환가격을 (구)임대주택법 등 법령에 따라 정할 것을 명기해 놓았다.

민간건설업체의 임대차계약서를 살펴보면, “분양전환가격의 산정방법은 임대주택법, 동시행령 및 규칙에 따른다”(계약서 제17조제1항)라고 돼 있다. 또한 “당 아파트는 임대기간 10년의 공공건설임대주택으로써 임대기간 만료 후의 을에 대한 분양전환시의 분양전환가격은 최초 임차인모집공고 당시(2006.3)의 임대주택법 시행령 및 시행규칙에 의거하여 산정된다”(계약서 제17조(특약)제2항)라고 돼 있다.

LH는 물론이고 민간건설업체들은 이미 (구)임대주택법 제2조의3(분양전환가격등의 공고)에 따라, 2006년 모집공고 당시의 「주택가격」을 공고했다. 그 공고액에 따르면 가령 대방건설 80.92m2 아파트 주택가격은 197,444,723원이다.

이와 같이 그 주택가격으로 분양전환 하겠다고 모집공고 때 법규에 따라 공고까지 했다. 주택가격은 주택의 매매, 이 경우에는 분양전환 시 지급되는 대금이다. 그렇다면, 지금 분양전환가격을 그 모집공고 시 주택가격으로 해 소유권 이전하면 되는 것이다.



한편, “분양전환가격의 산정방법은 임대주택법, 동시행령 및 규칙에 따른다”고만 명기돼 있다. 또한 모집공고 당시 「주택가격」을 외면한 채, 임대인들 주장처럼 임대주택법 시행규칙 별표1에서 정한 「감정평가액을 초과할 수 없다」는 것으로만 해석한다면, 임차인과 임대인 당사자간에 「주택가격」, 즉 분양전환가격을 정하지 못하게 된다.

그것을 결정할 수 없으면 분양전환 하려는 거래당사자간 매매거래의 금액(주택가격)을 정하지 못하는 것이므로, 모든 계약과 규칙이 원천적으로 백지화될 수도 있다. 이렇게 되면 분양전환을 할 수도 없는 임대주택을 분양해 놓고 청약저축을 소멸시킨 채 10년간 임대료를 받은 후 집에서 쫓아낼 수 있다는 결론도 가능하다.

설령, 「모집공고 당시의 주택가격」이 분양전환가격이 아니라고 하더라도 결론은 다르지 않다.

(구)임대주택법 제3조에 “임대주택의 건설, 공급 및 관리에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 주택법 및 주택임대차보호법을 적용한다”고 돼 있다. 즉, 임대주택법에서 정하지 않고 있으므로 모법인 주택법이 적용될 수 있다는 것이다.

임대주택법은 주택법의 특별법이고 특별법은 일반법보다 약자인 임차인(국민)을 보호해야 하는데, 모법인 주택법에 그 보호를 위한 규정이 명시돼 있다. 그것이 분양가상한제인데, 주택법 제38조의2 제1항에 따라 공공주택에 해당하는 이 10년 공공분양임대아파트의 경우 「분양(전환)가격」은 분양가상한제가 적용될 수밖에 없게 되는 것이다.

이와 같이 법률적으로 명확한 분양전환가격 산정방법이 추론될 수 있음에도 불구하고, 임대인들은 시세감정에 의한 분양전환가격을 들고 나온 것도 모자라, 그 금액의 하향 조정조차 거부하고 있다.

여기에 성남시는 2019년 7월부터 10월에 걸쳐 건설업자와 주민들간의 분양전환가격을 둘러싼 분쟁조정이 이루어 지지 않았는데도 「분양전환」을 승인을 해주었다. 이 지역 국회의원은 20대 총선에서 이 문제 해결을 공약했으면서 해결을 위한 가시적 성과조차 보여주지 못 해 주민들의 반발을 사고 있다.